2019年的IPO浪潮不会颠覆湾区住房市场

 
即将到来的旧金山科技IPO浪潮将是巨大的，并将影响旧金山的房地产，但关于其影响的炒作可能是夸大其词。特别是，尽管以旧金山而不是硅谷为中心，但其影响仍可能扩散到更广泛的湾区。目前的首次公开募股浪潮可能会加强现有趋势，而不是打破过去，不仅是起伏不定，而且还保持对油门踏板的压力，而不是突然的冲刺。
Lyft最近提供的产品，再加上今年一系列预期的首次公开募股 – 由Uber，Airbnb，Pinterest，Slack，Zoom和其他公司主导 – 引发了许多令人震惊的头条新闻，暗示着即将到来的大量股票富豪购房者。据纽约时报报道，“保守估计预计明年将有数千亿美元涌入城镇，造成数千名新百万富翁。” “他们想要房子，”报告警告说，一位房地产经纪人向投资者表示，该市的单户住宅售价仅为一百万至三百万美元将很快成为过去。
上市公司的估计价值总计约为2000亿美元，而他们在旧金山的合并后员工人数可能在10,000到15,000之间。但这是否意味着在2019年，15,000名新购房者将在旧金山市下降，并在房屋上花费2000亿美元?当然没有，原因有几个。
员工在馅饼中的份额只是一小部分。在首次公开募股之前，投资者，创始人和一些关键高管通常拥有大部分股票。该信息估计，截至2017年底，只有17%的优步股份掌握在员工手中(不包括其创始人和其他两位主要高管)。*
投资者，创始人和主要管理人员的巨额财富集中可能导致少数大地产交易，但它通常无法进入湾区的普通住房。如果我们保守地将2000亿美元中的25%作为员工的份额，我们就会达到500亿美元的数字，但这也是对员工在提供产品后可能获得的意外收入的过高估计。
大多数员工资产尚未完全归属，需要行使股票期权并需要支付税款。员工的初始股权赠款通常为期四年。鉴于这些公司在过去几年中的快速增长，大多数员工都是相对较新的，他们的股权赠款多年来不会完全归属。例如，Uber在2018年初在旧金山拥有约5,000名员工 – 但在2014年，它总共只有550名员工(不仅仅是在湾区)。
尽管存在刻板印象，但并非所有旧金山的科技工作者都是年轻的，城市居住的千禧一代。
最好的情况是，那些最近加入的员工今年只能获得全部股权赠款的一小部分，从而减少他们的直接购买力(如果过去是一个很好的迹象，许多人将不会留下足够长的时间看到全额股权赠款背心)。此外，许多员工以股票期权的形式获得其股权，除了最早的员工之外，行使价格不可忽略不计，即行使期权并卖出价值100美元的股票的员工通常会少得多。最后，员工必须为他们的IPO意外收入纳税，并将其中的一部分保留在房地产市场之外。
并非每个收到IPO意外收获的人都会买房。那些在接下来的几年中被意外收购购买房屋的人 – 以及其他人不会这样做 – 可能只是员工总数的一小部分。假设他们在未来三年内获得5,000个并购买房屋：这在过去三年中在湾区购买的243,575个房屋中约占2%。另外：这些公司的一些员工已经拥有房屋。有些员工可能不想买房：也许他们的个人生活不稳定，也许他们欣赏租房的自由，或者他们想将IPO现金用于其他目的(曾经梦想过引导创业公司?)。
首次公开募股不会同时发生，许多潜在买家不会立即购买。在那些被迫买房的人中，许多人会等待：为了宣传，让他们的伴侣说“是”，或者为他们的第二个孩子充分说明他们的租金控制的两居室的不足。首次公开募股本身也不会在同一天发生。事实上，2019年的部分浪潮预计将在2020年举行。
大部分富有IPO的购房者将在城外寻找房屋。尽管存在刻板印象，但并非所有旧金山的科技工作者都是年轻的，住在附近的城市居住的千禧一代。