可以挽救WeWork，但其周转计划还不够

 
是的，有可能使濒临死亡的斯科特·加洛韦(Scott Galloway)一家名为“卑劣的业务”，没有可辩驳的IP，也没有技术的公司WeWork复活。我们从Softbank的Masa Son上一目了然地了解了如何做到这一点，但是可以理解的是，有很多人对任何暗示都表示支持WeWork不良资本燃烧习惯的风险基金可能具有神奇的解决方案。
不过他是对的-解决方案很简单。他们也是极其痛苦，残酷的决定，不能一in而就，也不能慢慢完成。在担任Zynga业务运营总监期间，我参与了WeWork必须做出的痛苦的决策。
WeWork面临许多艰巨的选择，其中许多都围绕着公司是否会裁员一千人而死，还是一次遭受数次重大，令人讨厌的打击，并试图在后果中生存。他们让我们了解了他们在假设的90天计划中的想法，但是在我看来，WeWork必须在更短的时间内做出非常直接，令人讨厌的决定。
这就是它们。
专注于WeWork的核心使命，扼杀一切
马克·贝尼奥夫(Marc Benioff)曾经说过：“杂乱无章，找寻简单。” WeWork的时机已到。
WeWork的核心业务(实际上是众所周知的一项业务)是共享/灵活的办公空间。 WeWork并不出名的是办公标牌创建，营销销售软件，SEO营销或其在短短几年内收购的许多其他公司的能力。我同意孙正义(Masa Son)的观点，即人们的工作方式正在发生巨大的变化，但这并不意味着WeWork应该进入生活空间，教育领域，尤其是游戏领域。
我想清楚一点，这不仅意味着出售MeetUp及其其余昂贵的收购交易，还意味着对与其办公空间产品没有直接关系的任何事情进行彻底的放血。这意味着不属于立即任务的所有WeWork产品都必须出售或关闭。这不能缓慢或谨慎地进行-必须以坚决和迅速的方式进行以阻止出血。烧灼之类的。
这也可能意味着完全转移了对WeWork实际想要的客户的关注范围。根据WeWork的计划，它希望成为各种规模公司的解决方案。但是，关注所有人也意味着不关注任何人。它是否甚至想迎合特定规模或特定规模的初创企业?它的hotdesk产品(实际上没有办公室的地方)是盈利还是亏损?向一定规模以下的人提供办公室是否有意义?这些是很快要解决的问题。
涨价
WeWork有99%的初创企业无法实现的目标-他们的客户实际上真的很喜欢他们的产品。但是，WeWork必须失去业务才能获得业务，这意味着提高价格甚至要接近运营公司的成本。
WeWork的价值是-便利性，灵活性和社区性。当客户决定使用WeWork代替自己的办公室时，她应该为此付出便利和价值。确实，租约的全部目的是您应该花更多的钱来避免WeWork所做的长期承诺。
想象一下，您要租车–当您这样做时，您就知道您将整体花费更多的钱，以便获得租赁条款的灵活性，每隔几年租一辆新车以及知道自己没有上锁的便利陷入长期风险。汽车经销店针对这些价值收取更多费用。
但是，WeWork在提供所有这些价值的同时，其收费要比传统办公室低，这有什么意义?简单的答案是，不是。
现在，您可以每月在WeWork的1161 Mission Street位置获得三人办公室，价格为2570美元-折扣5%或10%，具体取决于您要签订12个月还是24个月的协议。最多可以容纳10个人，每个月$ 6280，一个月一个月的“会员费”。即使您真的要挤10个人进入一个1250平方英尺的空间，与之相比，WeWork仍在亏损到旧金山办公空间的平均价格为每平方英尺72.29美元。
这是在您首先添加WeWork提供的服务(包括清洁，安全，保险，饮料，水电，家具，维护等)之前，然后支付的费用。 WeWork正在承担巨额赔偿责任，但几乎没有什么可证明的。
根据Barrons对WeWork IPO档案的阅读，会员可以在一个日历月内不经通知就随时终止其会员协议-坦率地说，这是一种疯狂的经商方式。 Barrons还列举了其竞争对手IWG(雷格斯联合办公空间的所有者)如何显着降低租赁债务总额(与WeWork的470亿美元相比，为84亿美元)，而其租赁地点却在更多城市中。
更糟糕的是，其121%的净会员保留率似乎是个好消息，但最终可能会成为一个诅咒-开心的会员坚持不懈，因为他们的薪水很高，这可能具有讽刺意味。如果有的话，WeWork需要开始赔钱，会员和营业地点的利润不会很大。
WeWork必须关闭或购买每个办公室
修复WeWork所需的大规模资本重组始于打破与租赁和债务的不良关系。如果不拥有一栋建筑物，则意味着WeWork的核心成本-实际房地产-永远不会降低，并且业主将始终将公司保持在桶中。
如果WeWork拥有基础资产(办公大楼)，则该业务模型可以正常工作。但是，该公司押注于租赁套利– WeWork长期租赁建筑物(3-5年以上的租约)，然后在大量投资将其转变为WeWork品牌的物业后，短期出租了个别办公桌和办公室。 (实际上，WeWork不拥有)。
因此，尽管WeWork努力挣钱以解雇人员，但应该考虑如何解雇建筑物。通过放慢增长速度并购买而不是租赁基础房地产，这些建筑物成为资产负债表上的资产而不是负债，而且随着整体房地产增值，WeWork的价值也在增长。
这也意味着要决定终止租赁并关闭表现不佳的办公室，这将需要残酷的无情和大量的谈判。显而易见，但WeWork应该尽快为这些租约找到出路。这可能意味着要离开整个市场，或者缩小规模以至于它们不适合某个规模以上或以下的初创公司。
这也意味着WeWork的增长应该完全集中在仅针对共享办公空间(相对于私人办公空间)的1层房地产市场。共享办公空间在人力资本流动性最大的地方最有意义-这意味着要适应旧金山，纽约市和东京等城市。第2层城市(例如萨克拉曼多，底特律)的客流量显着下降，因此WeWork需要关闭所有未达到一定流动性门槛的城市的所有扩张计划。
是时候成为一家真正的企业公司
WeWork的成功来自出色的办公管理，几乎看不见–这就是为什么在我看来，“ Q管理”作为一项收购是有意义的。他们最近的大部分新闻都是负面的，但是他们的实际产品在成本上是相当不错的，其中很大一部分是它作为一家公司成功提炼的软件和人员管理的隐形层。
每个中端市场公司-甚至还没有达到Google或Apple的水平-都拥有一个设施/工作场所管理团队，而WeWork的理想位置是取代这些团队并接管所有房地产管理。
令人鼓舞的是，WeWork报告说，其会员中有43%是拥有500多名员工的大公司-但令我担心的是，即使在如此大的大公司成员基础上，他们也在浪费资金。如果页边距不合适，就不会阻止流血。
将Airbnb员工作为奥斯汀的会员并不会使该会员比任何其他会员更“具有企业精神”。 WeWork通常希望被视为一家SaaS公司-如果您想在金融市场中获得SaaS倍数带来的好处，就该成为“真正的”企业。
WeWork可以毫不犹豫
斯科特·加洛韦(Scott Galloway)的预测是(10月初)，WeWork需要在60天内将员工人数减少80%。虽然我无法说出WeWork的确切财务状况，但我可以说他的时机正确–他们必须做出决定并非常非常迅速地采取行动。
这(不是)要停止令人垂涎的季度燃烧率。这是该公司在珠穆朗玛峰规模以上的障碍之外的长期定位。裁员是必然的，必须善解人意，迅速地进行裁员，以使士气不会简单地降为零。
必须削减成本-关闭办公室，裁员，提高价格，关闭副业-这样公司才能成为实际生存所必需的东西，这样我们就可以在一年的时间内被视为真实。
如果WeWork想要在2020年存在，它的执行团队必须承诺它不可能像2019年那样存在。这一业务将要灭亡-这仅仅是公司是否选择杀死它并从中制造某些东西的问题。 留下来的东西，或者从剩下的任何地方走开。